Cum să administrezi cu costuri reduse 100.000 de metri pătraţi de birouri

Cum să administrezi cu costuri reduse 100.000 de metri pătraţi de birouri
În Cluj-Napoca sunt construite peste 30 de cladiri de birouri însumând o suprafaţa totală de aproximativ 100.000 mp. iar numarul lor este în continuă creştere, având în vedere dezvoltarea economică a regiunii Clujului şi creşterea interesului investitorilor pentru această regiune.

În perioada 2014-2015 vor fi finalizate alte trei proiecte, care vor genera alţi circa 50.000 mp de spaţii noi, care sa acopere o parte din cererea existentă deja în piaţă.

În acest context, atragerea de noi chiriaşi şi menţinerea satisfacţiei acestora la un nivel ridicat, printr-o administrare eficientă şi optimizarea costurilor de exploatare a devenit un subiect de interes pentru majoritatea proprietarilor şi administratorilor de clădiri din Cluj. Astfel, începe să crească şi interesul pentru externalizarea serviciilor profesionale de administrare a clădirilor (sau de facility management) care poate sa aducă valoare adăugată atât pentru proprietari cât şi pentru chiriaşi.

Facility Management se referă la operarea şi întreţinerea echipamentelor de infrastructura a unei cladiri, sila evidenţa contractelor cu furnizorii de servicii precum paza, curăţenie, recepţie, arhivare, catering, salubrizare, peisagistică, curierat etc. Serviciile de facility management interne sau externalizate au scopul de a menţine la parametri optimi toate procesele necesare funcţionării unei clădiri şi să urmărească în acelaşi timp optimizarea costurilor, mărirea ciclului de viaţă şi eficientizarea consumurilor de energie.

În România, aceasta piaţă este în dezvoltare, ajungând la o valoare de aproximativ 260 de milioane de euro în 2012. Cerinţa pentru aceste servicii are cea mai mare pondere în Bucureşti, care deţine un loc fruntaş la numarul de spaţii de birouri la nivel naţional.

În zona Clujului proprietarii de clădiri sunt interesaţi cu precădere de serviciile de pază şi de protecţie, mentenanţă tehnică şi curăţenie. Piaţa de profil este împărţită între mai mulţi furnizori de servicii, fie specializaţi pe un singur tip de serviciu, cum ar fi curăţenia sau paza, fie sunt furnizori de servicii integrate.

UTI Grup este furnizor de servicii integrate de facility management la nivel naţional, printr-o reţea de peste 35 de puncte de lucru prezente în fiecare euroregiune. În zona Clujului, UTI furnizează servicii de facility management pentru Aeroportul Internaţional Cluj-Napoca şi pentru reţeaua de sedii administrative a mai multor bănci, hipermarketuri si benzinării.
Giorgio Mazzucchelli (foto), directorul liniei de business Facility Management din cadrul UTI Grup oferă câteva recomandari pentru exploatarea eficientă a clădirilor, atragerea chiriaşilor şi menţinerea sub control a costurilor de operare.

Reporter: Ce recomandaţi pentru creşterea eficienţei în exploatare a unei clădiri de birouri?
GM: Primul pas care trebuie facut în procesul de eficientizare a exploatării unei clădiriîncepe printr-unaudit în urma căruia se constată starea actuală de funcţionare a echipamentelor. În funcţie de randamentul dorit, furnizorul de facility management propune i soluţiile pentru imbunatatirea acestuia precum şi un plan de întreţinere preventivă şi predictivă.
Pentru a creşte performanţa în exploatarea unei clădiri, indiferent de scopul acesteia, de birouri, industrială, depozit, recomandăm să fie luate o serie de măsuri complementare cum ar fi: operarea conform cu cu specificaţiile tehnice recomandate de către producatorii de echipamente , monitorizarea parametrilor de funcţionare şi a consumurilor acestora, identificarea preventivă a punctelor slabe şi implementarea unor acţiuni de mentenanţă pentru a reduce uzura de a prelungi durata de viaţă şi nu în ultimul rând, de a eficientiza consumul energic. Alegerea şi utilizarea unor piese de schimb şi consumabile care să genereze consumuri reduse de energie contribuie în egală măsură la reducerea costurilor şi la creşterea eficienţei în exploatare.
O alta recomandare ar fi conştientizarea şi responsabilizarea utilizatorilor clădirii, de la proprietari, chiriaşi, angajaţi, până la personalul administrativ, cu scopul de a utiliza eficient şi corect aparatura şi echipamentele din dotarea clădirii şi de a contribui la mentinerea confortului de care beneficiază toţi utilizatorii cladirii şi în egală măsură la protejarea mediul înconjurător.
Tot pentru reducerea costurilor, pot fi luate o serie de măsuri precum verificarea permanentă a hidroizolaţiei şi protecţiei termice a clădirii, recuperarea şi reintroducerea în procesele tehnologice a deşeurilor, căldurii, energiei şi a apei uzate etc.

Care sunt criteriile în funcţie de care apreciaţi că o clădire este eficientă în exploatare sau nu?
Atunci când vorbim despre eficientizare trebuie să ne raportăm la anul de construcţie a clădirii şi la standardul de confort al ocupanţilor.
Unul dintre cei mai importanţi iIndicatorii care ne arată dacă o clădire este utilizată eficient sau nu, este consumul utilităţilor. Rata cheltuielilor trebuie să fie păstrată cel puţin constantă şi să se aplice metode permanente pentru a fi diminuate în raport cu perioade similare.) Facturile de energie şi de utilităţi (gaze, apă/ canal, gunoi) pot fi reduse prin măsuri corespunzătoare fără diminuarea sau afectarea calităţii serviciilor. Cheltuielile cu mentenanţa şi cu operarea clădirii şi urmărirea permanentă a calităţii serviciilor prestate, cheltuielile cu reparaţiile şi rata incidenţei acestora, gradul de ocupare a clădirii sunt alte criterii de evaluare. Pragurile diferă în funcţie de tipul de clădire (de birou, industrială, etc), de echipamentele instalate în interior şi de clasa construcţiei (A, B, C). Cea mai mare cheltuială a unei clădiri este reprezentată de consumul energetic.

Care ar fi un minim de servicii pe care îl puneţi la dispoziţia clienţilor şi la ce cost orientativ?
UTI oferă servicii complete pentru toate tipurile , de la proiectare, consultanţă şi execuţie până la punerea în funcţiune, întreţinere, operare şi administrare. Avem o experienţă bogată în acest domeniu şi dispunem de compentenţele necesare pentru a oferi orice tip de serviciu din gama property şi facility management, individual sau integrat într-un pachet complex. De asemenea, putem prelua parţial sau în totalitate responsabilitatea serviciilor auxiliare ale clienţilor noştri, în funcţie de nevoile acestora, pentru a le permite să se concentreze strict asupra activităţii de bază, generatoare de profit. Urmărim să dezvoltăm parteneriate de încredere, pe termen lung şi să oferim servicii de un înalt nivel de calitate, tuturor clienţilor noştri.Costurile depind foarte mult de cerinţele beneficiarilor. Ofertele noastre sunt foarte flexibile şi reflectă un raport echilibrat între calitate şi preţ.

Ce îşi doresc clienţi de servicii de facility management şi cum le răspundeţi nevoilor acestora?
În Bucureşti cererea este orientată către pachete complete şi integrate de servicii de facility management, care permit beneficiarului să se concentreze strict asupra activităţii de bază şi să lase grijile administrative în responsabilitatea unui furnizor specializat, care poate să-i optimizeze costurile de administrare şi de operare a clădirii. În general, clienţii noştri îşi doresc un furnizor unic, capabil să administreze şi să acopere orice tip de nevoie, indiferent de domeniu şi să asigure continuitatea activităţii principale prin soluţionarea rapidă a oricărui incident. Încrederea şi dedicarea, disponibilitatea imediată, 24/7 inovaţia si cunoaşterea ultimelor tehnologii în domeniul tehnic, capacitatea de a gasi soluţii rapide şi de a le implementa în funcţie de specificul activităţii clientului sunt cerinţe care aduc valoare adaugată serviciilor oferite şi care fac diferenţa între un furnizor profesionist şi marea masă de firme existente pe piaţă. UTI acordă o importanţă deosebită implementării şi aplicării standardelor de calitate a serviciilor oferite, instruirii permanente a personalului de lucru şi dezvoltării departamentelor care asigură relaţia şi satisfacţia clientului. La momentul prezent gestionăm o reţea de peste 2 milioane de metri pătraţi la nivel naţional, dintre care 200 000 de metri pătraţi în Cluj şi suntem printre primii trei furnizori de servicii de facility management la nivel naţional.

Ce ar trebui să prevadă dezvoltatorii în momentul în care încep o nouă construcţie, pentru că imobilul să fie cât mai eficientă în exploatare ?
Dezvoltatorii ar trebui să ia în considerare procedurile de întreţinere şi operare a clădirii încă din faza de proiectare şi să ia în calcul aspectele legate de utilizarea clădirii, inclusiv a consumurilor, a indicatorilor de performanţă a echipamentelor şi utilizarea eficientă a spaţiilor. Automatizarea proceselor tehnologice prin integrarea tuturor instalaţiilor în aplicaţii software de management al clădirilor (BMS) este de asemenea o soluţie potrivită pentru creşterea performanţei clădirii. De asemenea, accentul pe calitate şi funcţionalitate, nu pe preţ sunt criterii importante în menţionarea unui grad înalt de ocupare al cladirii.

Cum apreciaţi dezvoltarea acestei pieţe în zona Clujului şi care credeţi că sunt perspectivele?
Piata de Facility Management din zona Clujului se dezvoltă progresiv cu dezvoltarea afacerilor în această zonă. Proprietarii de clădiri încep să devină conştienţi de importanţa şi beneficiile acestor servicii şi au început să le extrenalizeze din ce în mai des către firme specializate. Apariţia companiilor multinaţionale, care au o experienţă avansată în outsourcing fac să crească interesul pentru contractarea serviciilor de facility management. Totodată, companiile locale care au înţeles avantajele facility managementului iar cele care vor să optimizeze costurile administrative ale clădirilor în care îşi desfăşoară activitatea, apelează din ce în ce mai des la specialisti din domeniul acesta. De asemenea, preocupările din ce în ce mai dese pentru protejarea mediului înconjurător, încurajate de autorităţi prin oferirea unor stimulente financiare şi reduceri de la plata impozitelor, cum ar fi introducerea certificatelor verzi pentru clădirile cu consum redus energetic, contribuie în egală măsură la creşterea cererii pentru servicii de facility management, care aduc soluţiile potrivite pentru exploatarea eficientă, reducerea impactului activităţii de business asupra mediului şi asupra bugetului.

 

Loading...
Etichete
Comenteaza